Art. 4.1.1 - Zone urbane esistenti e zone urbane di nuovo impianto

1) Zone urbane esistenti;

2) Zone urbane di nuovo impianto.

3. Le zone urbane di nuovo impianto comprendono le aree di maggiore entità da urbanizzare o in corso di urbanizzazione.

4. In relazione alle caratteristiche specifiche e alle opzioni progettuali del P.R.G., le zone urbane esistenti sono suddivise in:

1) Zone urbane esistenti di interesse culturale ambientale (zona omogenea A l.r. 47/78 e D.M. 1444/68): comprende i centri e nuclei storici di Misano Monte, Ca' Rastelli e Ca' Bastelli, quali parti del territorio interessata da agglomerati urbanistico-edilizi che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale;

2) Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali (zona omogenea B l.r. 47/78 e D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio totalmente o parzialmente edificate a prevalente destinazione residenziale, non ricomprese nelle zone urbane esistenti di interesse culturale ambientale;

3) Zone urbane esistenti produttive prevalentemente turistiche e ricettive (zona omogenea D l.r. 47/78- zona omogenea B D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio totalmente o parzialmente edificate a prevalente destinazione turistica e ricettiva.

4) Zone urbane esistenti prevalentemente produttive (zona omogenea D l.r. 47/78- zona omogenea B D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio totalmente o parzialmente edificate a prevalente destinazione produttiva artigianale, industriale, commerciale, direzionale, non ricomprese nelle zone urbane esistenti di interesse culturale ambientale;

5) Zone urbane esistenti per attrezzature e servizi pubblici di interesse generale (zona omogenea F l.r. 47/78 e D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio totalmente o parzialmente interessate da servizi e attrezzature pubbliche di interesse comunale e sovracomunale, non ricomprese nelle zone di interesse culturale ambientale;

6) Zone urbane esistenti per servizi pubblici e sociali di base (zone omogenea G l.r. 47/78 - zona omogenea B D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio totalmente o parzialmente interessate da servizi pubblici e sociali di base diffusi a livello di settore urbano, non ricomprese nelle zone di interesse culturale ambientale.

1) Zone urbane di nuovo impianto prevalentemente residenziali (zona omogenea C l.r. 47/78 e D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio per nuovi insediamenti prevalentemente residenziali o per usi integrati;

2) Zone urbane di nuovo impianto prevalentemente produttive (zona omogenea D l.r. 47/78 e D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio per nuovi insediamenti a prevalente destinazione produttiva non agricola;

3) Zone urbane di nuovo impianto per servizi e attrezzature pubbliche di interesse generale (zona omogenea F l.r. 47/78 e D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio per nuovi servizi e attrezzature pubbliche di interesse comunale e sovraccomunale;

4) Zone urbane di nuovo impianto per servizi pubblici e sociali di base (zona omogenea G l.r. 47/78 - zone omogenee C o D D.M. 1444/68): comprendono le parti di territorio per nuovi servizi pubblici e sociali di base diffusi a livello di settore urbano.

 

Art. 4.1.2 - Regime di edificabilità nelle zone urbane di nuovo impianto

a) UT = 0,22 mq/mq. nei settori del territorio comunale a mare della ferrovia interni al perimetro del Territorio Urbanizzato;

b) UT = 0,15 mq/mq. nei settori esterni al perimetro del Territorio Urbanizzato, sia a mare che a monte della ferrovia, e non interessati, ai sensi delle disposizioni di cui alle planimetrie "Tutele e rispetti/Territorio urbanizzato" e delle presenti Norme, dai seguenti vincoli:

ambito di riqualificazione della costa e dell'arenile;

ambito di tutela dei caratteri ambientali di laghi, bacini e corsi d'acqua;

ambito di particolare interesse paesaggistico-ambientale;

antica falesia;

aree instabili diffusamente interessate da processi morfodinamici attivi;

aree esondabili e aree interessate da erosione fluviotorrentizia o erosione marina;

aree boschive;

fasce di rispetto ferroviario;

fasce di rispetto stradale;

fasce di rispetto cimiteriale;

fasce di rispetto degli elettrodotti;

c) UT = 0,07 mq/mq. nei settori esterni al perimetro del Territorio Urbanizzato e interessati dai vincoli di cui alla precedente lettera b), ubicati a mare della ferrovia;

d) UT = 0,05 mq/mq. nei settori esterni al perimetro del Territorio Urbanizzato e interessati dai vincoli di cui alla precedente lettera b), ubicati a monte della ferrovia.

3. Alla potenzialità edificatoria riservata agli interventi privati va associata una specifica SF, da localizzarsi all'interno delle aree di concentrazione dell'edificazione (ACE) individuate nelle planimetrie di P.R.G..

4. Tale SF va quantificata in ragione dei rapporti di conversione SC/SF fissati dagli articoli relativi alle singole zone; in assenza di indicazioni da parte di tali schede, la SF di pertinenza degli interventi privati corrisponde all'area individuata nelle planimetrie di P.R.G. come area di concentrazione dell'edificazione, detratti gli spazi pubblici per la viabilità o altre opere di urbanizzazione o standard urbanistici da ricavarsi all'interno delle medesime aree di concentrazione dell'edificazione.

5. La superficie del comparto non impegnata dalla SF di pertinenza degli interventiprivati deve essere ceduta gratuitamente all'Amministrazione Comunale in aggiunta alla quota dovuta in quanto standard urbanistico, e sarà utilizzabile per la realizzazione di servizi o insediamenti di pubblica utilità, ivi compresa l'edilizia economica e popolare, nel rispetto della potenzialità edificatoria complessivamente definita per ciascun comparto.

6. Qualora una parte del comparto venga acquisita dall'Amministrazione Comunale mediante esproprio, la potenzialità edificatoria per interventi privati va calcolata sulla parte non espropriata.

7. Nell'ambito delle aree da cedersi all'Amministrazione Comunale, lo strumento attuativo individuerà la quota parte da riservarsi e sistemarsi a cura e spese della proprietà per opere di urbanizzazione primaria, nonché per i servizi pubblici e sociali rappresentati da verde pubblico e verde pubblico attrezzato, attrezzature prescolastiche e scolastiche dell'obbligo, attrezzature d'interesse comune di tipo civile e religioso, parcheggi pubblici.

8. La quota parte corrispondente a tali servizi pubblici e sociali da sistemarsi a cura e spese della proprietà non potrà essere in ogni caso inferiore:

a 30 mq. ogni 40 mq. di SCmax prevista per usi a1, a2, di cui il 10% per parcheggi pubblici;

al 100% della SCmax prevista per usi b1, b2.1, b2.2, b2.3, b2.4, b2.7, b3, b4.1, b4.2, b4.3, b4.4, b4.5, e1, e2, e3, di cui il 60% a verde pubblico attrezzato e il 40% a parcheggi pubblici;

al 200% della SCmax prevista per l'uso b4.3 corrispondente ai teatri,alle sale da ballo e ai parchi giochi, di cui il 60% a verde pubblico attrezzato e il 40% a parcheggi pubblici, salvo diversa ripartizione definita per zone specifiche dai seguenti articoli;

al 15% della ST per usi b2.5, c1, c3, c3, di cui due terzi a verde pubblico e un terzo a parcheggi pubblici.

Art. 4.2.1 - Centri e nuclei storici

2. Il perimetro dell'unità edilizia e, conseguentemente, il perimetro dell'unità minima d'intervento indicati nelle planimetrie di P.R.G., possono essere in piccola parte rettificati, senza che ciò costituisca Variante al P.R.G., per portarli a coincidere con l'effettivo stato di fatto di tali unità. Tali modifiche non sono ammesse quando riguardino spazi a uso o destinazione pubblica.

3. Categoria A1: comprende le unità edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o artistici.

4. Gli interventi su tali unità edilizie sono da qualificarsi come operazioni storico-critiche, condotte con metodo scientifico, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, e sono dirette alla conservazione e alla valorizzazione dell'unità edilizia, rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche. Per tutti gli interventi, il rilievo ed il progetto devono essere estesi all'intera unità edilizia, riconosciuta come documento testimoniale del suo stato originario e delle successive fasi di stratificazione e modificazione.

5. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- RS;

- D, limitatamente alle superfetazioni e alle costruzioni accessorie incongrue.

7. In relazione alle caratteristiche costitutive delle unità edilizie e al loro diverso stato di conservazione la categoria di tutela è articolata nelle seguenti sottocategorie.

8. Sottocategoria A2.1: comprende le unità edilizie il cui stato di conservazione consente di riconoscere la rilevanza tipologica, strutturale e morfologica dell'edificio e permette il suo completo recupero.

9. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- MS;

- RCA;

- D, limitatamente alle superfetazioni e alle costruzioni accessorie incongrue.

11. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- MS;

- RCB;

- D, limitatamente alle superfetazioni e alle costruzioni accessorie incongrue.

13. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- MS;

- RT.

15. L'intervento di demolizione ha la finalità di ripristinare aree libere, destinabili a verde pubblico, a verde privato, a spazi di uso comune o collettivo.

16. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- D.

18. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- MS;

- D;

- Eventuali autorimesse esistenti possono essere assoggettate anche a interventi RE e RI, volti ad adeguarne i caratteri morfologici e tipologici a quelli propri del contesto storico.

20. In relazione alle caratteristiche costitutive degli immobili e al loro stato di conservazione la categoria di tutela è articolata nelle seguenti sottocategorie.

21. Sottocategoria A3.1: comprende le unità edilizie con elementi o parti di essi, esterne od interne, ancora conservate nel loro assetto e nella loro configurazione originaria.

22. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- MS;

- REA.

24. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- MS;

- REA;

- REB, nel rispetto del sedime e degli allineamenti prevalenti nell'isolato;

- D;

- RI, nel rispetto degli allineamenti prevalenti nell'isolato.

26. I tipi di intervento effettuabili sono:

- MO;

- D;

- RI;

- RU;

da effettuarsi in tutti i casi nel rispetto degli allineamenti prevalenti nell'isolato.

28. Interventi sui fabbricati accessori. I fabbricati di carattere accessorio presenti nell'unità edilizia e non identificabili, sulla base delle loro caratteristiche edilizie e di formazione storica, come superfetazioni da demolire, si intendono assoggettati alla categoria di tutela attribuita all'intera unità edilizia. Quando tale categoria sia di tipo A2, tali fabbricati si intendono assoggettabili, oltre che agli interventi previsti per tali categorie di tutela, agli interventi propri della categoria A3.1 e, in totale assenza di elementi di interesse stilistico, della categoria A3.2.

29. Relativamente ai fabbricati accessori, l'Amministrazione Comunale può altresì definire specifici piani, progetti o normative di dettaglio finalizzati alla loro conservazione mediante interventi di riordino e riqualificazione generale.

30. Usi ammessi. Con apposita simbologia nelle planimetrie di P.R.G. sono indicati i raggruppamenti di usi ammessi all'interno di ciascuna unità minima di intervento, per i quali valgono le seguenti corrispondenze, con riferimento alla casistica degli usi di cui all'Art. 1.6.1:

- destinazione tipo U0: usi f2.2, f2.4, f1.1;

- destinazione tipo U1: uso a1, a2, b4.1, d3;

- destinazione tipo U2: usi b2.1, b2.7, b3.1, b4.1, b4.2, b5.1, f5, nonché b4.3 con esclusione delle sale da ballo;

- destinazione tipo U3: l'insieme delle destinazioni di tipo U1 e U2;

- destinazione tipo U4: l'insieme delle destinazioni di tipo U1 e U2, ma limitatamente ai piani terra degli edifici per quanto riguarda quelle di tipo U2;

- destinazione tipo U5: usi b5.1, f1.1;

- destinazione tipo U6: uso b5.2, f1.1;

- destinazione tipo U7: uso b5.4, f2.2 limitatamente a piazze e spazi pedonali pubblici e di uso pubblico in genere, f8, f1.1;

- destinazione tipo U8: verde privato, consistente in sistemazioni a parco o giardino con impermeabilizzazione del suolo limitata allo stretto indispensabile per i percorsi; autorimesse, limitatamente agli spazi così utilizzati alla data di adozione delle presenti Norme.

32. Vanno conservati all'uso di autorimessa pertinenziale i locali così utilizzati alla data di adozione del P.R.G.; è ammessa una diversa utilizzazione solo per quelli che risultano in esubero rispetto alle dotazioni di parcheggi privati di cui all'Art. 3.2.3.

33. Modalità di attuazione degli interventi: strumento attuativo diretto; strumento urbanistico attuativo ove indicato nelle planimetrie di P.R.G..

34. Gli strumenti urbanistici attuativi recepiscono e specificano la disciplina particolareggiata di cui alle presenti norme.

35. Gli interventi diversi dalla manutenzione ordinaria e straordinaria devono riguardare interamente le unità minime di intervento individuate nelle planimetrie di P.R.G..

36. Gli interventi MS e MO possono riguardare intere unità edilizie, o anche singole unità immobiliari, comprensive delle relative pertinenze; negli interventi MS che comprendono anche opere esterne devono comunque essere sempre presentati elaborati di rilievo riguardanti l'intera unità minima di intervento e relative pertinenze.

37. Parcheggi privati. Negli interventi su unità edilizie comprese nelle categorie di tutela A3.2 e A4 vanno soddisfatte le dotazioni di parcheggi privati P2, nonché, nelle unità edilizie comprese nella categoria A4, di parcheggi privati P3, di cui all'Art. 3.2.3.

38. Prescrizioni particolari:

38.1. Gli interventi da effettuarsi entro l'unità minima d'intervento assoggettata a strumento urbanistico attuativo e compresa nell'insediamento storico di Misano Monte (Castello) dovranno svilupparsi secondo il criterio generale della ricostituzione dell'impianto edilizio e urbanistico preesistente documentato, quanto a tipologia, forma e ubicazione degli edifici e degli spazi scoperti e alle caratteristiche dei materiali e delle finiture.

38.2. Nell'ambito dei nuclei storici di Ca' Rastelli e Ca' Bastella, in relazione alle unità edilizie comprese nelle categorie di tutela A2.1, A2.2 e A2.3 è altresì ammessa la costruzione di un nuovo edificio di SCmax = mq. 180 su area inedificata compresa entro il perimetro di zona B6, previa cessione gratuita dell'unità edilizia tutelata all'Amministrazione Comunale, che potrà disporne per usi pubblici o sociali, o cederla, a titolo oneroso, per adeguamenti funzionali delle unità edilizie limitrofe o per usi turistici. Il nuovo edificio non potrà superare Hmax = m. 7,0 e dovrà essere ubicato in modo da minimizare le interferenze con le visuali dell'insediamento esistente dallo spazio pubblico circostante, collocandosi entro le unità d'incremento B5 o B6 attigue.

38.3. Entro i medesimi nuclei storici di Cà Rastelli e Cà Bastella per le unità edilizie comprese in categoria A3 sono ammessi interventi AM fino al raggiungimento di una SCmax = mq 120, compresa la SC esistente, nel rispetto delle norme di distanza e di una generale coerenza morfologica rispetto all'edificio esistente.

38.4. Gli interventi su unità edilizie comprese nella categoria di tutela A3, nonché l'intervento di manutenzione straordinaria, ovunque ammesso, dovranno tendere a conferire alle unità edilizie interessate caratteri morfologici coerenti con quelli propri delle unità edilizie di impianto storico presenti nel contesto, soprattutto per quanto riguarda la partitura delle facciate, le chiusure, la tipologia strutturale e il manto della copertura e i rivestimenti in genere.

38.5. Fatta eccezione per i corpi edilizi a un solo piano fuori terra e già realizzati con copertura piana, le strutture di copertura dovranno essere del tipo a falde inclinate di pendenza non superiore al 35%; il manto di copertura dovrà essere realizzato in coppi tradizionali e comprendere coppi di recupero.

 

Art. 4.3.1 - Articolazione delle zone urbane esistenti prevalentemente residenziali

1) B1 - Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali sature: comprendono aree edificate ad assetto consolidato, sia sotto il profilo morfologico e tipologico, sia in termini di carico urbanistico rispetto al sistema infrastrutturale e dei servizi;

2) B2 - Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali sature pianificate: comprendono aree edificate sulla base di strumenti attuativi preventivi;

3) B3 - Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali sature di frangia: comprendono aree edificate esterne al tessuto urbano compatto, ville e corti rurali inglobate nel tessuto urbano;

4) B4 - Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali di completamento del tessuto urbano: comprendono piccole aree inedificate intercluse nel tessuto urbano esistente o a questo adiacenti;

5) B5 - Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali di riqualificazione: comprendono aree interne al tessuto urbano da riqualificare con interventi diffusi o di completo reimpianto.
 
 

Art. 4.3.2 - B1/Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali sature

nella generalità delle zone B1: usi del gruppo "a" e, limitatamente ai piani terra degli edifici, usi del gruppo "b", esclusi b2.3 e b4.3;

nelle zone B1 interessate dalla simbologia di fronte commerciale, di cui alle planimetrie di P.R.G.: usi del gruppo "b" senza limitazioni quantitative; usi del gruppo "a", ferma restando la destinazione del piano terra agli usi "b";

è comunque ammessa la conservazione dei diversi rapporti fra gli usi di cui sopra esistenti alla data di adozione delle presenti Norme.

- UF = 0,4 mq/mq max, oppure UFmax = UF esistente, purché non eccedente UF = 1,6 mq/mq in caso di RI;

- è ammesso, anche in eccedenza agli indici di cui sopra, il raggiungimento di una SC di mq. 180, suddivisi in non più di due alloggi, in ciascuna unità edilizia a tipologia residenziale (con esclusione quindi di edifici di servizio, capannoni, ecc.) esistente alla data di adozione delle presenti Norme, purché non venga superato UFmax = 0,7 mq/mq.. Nel caso di unità abitative a schiera, si considera come unica unità edilizia ogni aggregazione a sè stante delle medesime unità abitative;

- nelle unità edilizie esistenti con un solo piano fuori terra  (considerato in relazione al prospetto dell'edificio lungo la viabilità adiacente) ed edificate in data antecedente il primo P.R.G., è consentita la realizzazione di un piano ulteriore, anche in eccedenza all'UF di cui sopra, limitatamente alle parti esistenti propriamente adibite ad uso abitativo, escluse quindi le costruzioni accessorie, con l'osservanza, per le parti in ampliamento, delle distanze fissate dal Regolamento Edilizio;

- nelle zone B1 interessate dalla simbologia di fronte commerciale, di cui alle planimetrie di P.R.G., è altresì ammesso, in aggiunta alle quantità di cui sopra, l'incremento di SC determinato dalla realizzazione di avancorpi a un solo piano fuori terra affacciati sul fronte commerciale, a condizione che la relativa SC venga utilizzata per usi del gruppo "b" e che gli interventi siano inquadrati entro un progetto di coordinamento dei medesimi, di iniziativa pubblica o privata, relativo all'intero fronte commerciale previsto lungo la strada a cui afferisce l'intervento proposto;

- Qmax = Q esistente, oppure Qmax = 40%;

- SP = SP esistente, oppure SP maggiore del 35% di SF;

- nelle zone B1 ubicate a monte della S.S. 16:

NP max = NP esistente, oppure NP max = 2 piani;

nelle aree con pendenza del piano naturale di campagna superiore al 5%: Hmax e Hfmax del fronte a valle, misurato all'intersezione col piano naturale di campagna, non superiori ai valori esistenti, oppure a m. 7,5;

- è facoltà dell'Amministrazione Comunale, su parere della Commissione Edilizia, prescrivere l'osservanza di specifiche altezze in caso di RI o AM, per assicurare un appropriato inserimento dell'edificio ricostruito o ampliato nel contesto urbanistico e ambientale.

tutti, escluso RU.

4. Standard urbanistici. Gli interventi che aumentano la SC interessata da usi del gruppo "b" e il cambio d'uso (CD) verso un altro uso comportante aumento del Carico Urbanistico, di cui all'Art. 1.3.1, sono subordinati all'esistenza o al raggiungimento di una dotazione di aree, cedute nel quadro di precedenti interventi relativi alla medesima area o da cedersi gratuitamente all'Amministrazione Comunale, pari al 100% della SC interessata dagli interventi, di cui il 40% sistemato a parcheggi pubblici e il 60% a verde pubblico attrezzato e alberato. L'Amministrazione Comunale, sentita la Commissione Edilizia sugli aspetti di congruità urbanistica, potrà accettare o prescrivere la monetizzazione di tale standard, secondo i criteri fissati dalla delibera comunale relativa agli oneri di urbanizzazione, destinando le somme ricavate all'attuazione delle previsioni di P.R.G. relative al verde e ai parcheggi pubblici.

5. Prescrizioni per particolari unità edilizie:

nell'unità edilizia contrassegnata col numero 1 nelle planimetrie di P.R.G. (Misano Mare) sono ammessi tutti i tipi d'intervento, compreso RU, nel rispetto di UF max = 0,7 mq/mq e NP max = 3 piani.

6. Modalità di attuazione degli interventi:

strumento attuativo diretto o strumento urbanistico attuativo, quest'ultimo obbligatorio nei casi specificamente contemplati al precedente comma 2 e, con le finalità di cui all'Art. 1.6.1, nel caso venga insediato l'uso b4.3.

 

Art. 4.3.3 - B2/Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali sature pianificate

come per le zone B1, fermi restando gli obblighi derivanti dalle convenzioni connesse agli strumenti attuativi preventivi, per la durata delle medesime.

2. Indici e parametri d'intervento:

- valgono tutti gli indici e i parametri di intervento, le relative modalità di calcolo e i requisiti tipologici stabiliti dagli strumenti urbanistici attuativi in base ai quali le aree sono state urbanizzate, fermi restando eventuali vincoli di inedificabilità delle originarie convenzioni di tali strumenti urbanistici attuativi;

- SP = SP esistente, oppure SP maggiore del 35% di SF.

tutti, escluso RU.

4. Standard urbanistici.

Gli interventi che aumentano la SC interessata da usi del gruppo "b" e il cambio d'uso (CD) verso un altro uso comportante aumento del Carico Urbanistico, di cui all'Art. 1.3.1, sono subordinati all'esistenza o al raggiungimento di una dotazione di aree, cedute nel quadro di precedenti interventi relativi alla medesima area o da cedersi gratuitamente all'Amministrazione Comunale, pari al 100% della SC interessata dagli interventi, di cui il 40% sistemato a parcheggi pubblici e il 60% a verde pubblico attrezzato e alberato. L'Amministrazione Comunale, sentita la Commissione Edilizia sugli aspetti di congruità urbanistica, potrà accettare o prescrivere la monetizzazione di tale standard, secondo i criteri fissati dalla delibera comunale relativa agli oneri di urbanizzazione, destinando le somme ricavate all'attuazione delle previsioni di P.R.G. relative al verde e ai parcheggi pubblici.

5. Modalità di attuazione degli interventi:

strumento attuativo diretto o strumento urbanistico attuativo, quest'ultimo obbligatorio, con le finalità di cui all'Art. 1.6.1, nel caso venga insediato l'uso b4.3.

1. Usi ammessi:

a1;

b4.1, purché non prevalente;

altri usi esistenti, limitatamente alla SC da essi interessati alla data di adozione delle presenti Norme.

- SCmax = SC esistente, oppure SCmax = 200 mq. per ciascuna unità edilizia a tipologia residenziale (con esclusione quindi di edifici di servizio, capannoni, ecc.) esistente alla data di adozione delle presenti norme, incrementabili della eventuale SAC necessaria al raggiungimento della dotazione di parcheggi privati P2 e P3 prescritta dalle presenti Norme. Nel caso di unità abitative a schiera, si considera come unica unità edilizia ogni aggregazione a sè stante delle medesime unità abitative;

- nelle unità edilizie esistenti con un solo piano fuori terra ed edificate in data antecedente il primo P.R.G., è consentita la realizzazione di un piano ulteriore, anche in eccedenza all'UF di cui sopra, limitatamente alle parti esistenti propriamente adibite ad uso abitativo, escluse quindi le costruzioni accessorie, con l'osservanza, per le parti in ampliamento, delle distanze fissate dal Regolamento Edilizio;

- Hmax = H esistente, oppure Hmax = m. 7,5;

- SP = SP esistente, oppure SP maggiore del 35% di SF;

- Qmax = Q esistente, oppure Qmax = 40%;

- conservazione delle distanze esistenti dalle strade, quando risultino superiori a quelle prescritte dal Regolamento Edilizio.

MO, MS, RCA, RCB, RE, RI, AM, CD.

strumento attuativo diretto o strumento urbanistico attuativo.

l'area contrassegnata col numero 1 nelle planimetrie di P.R.G. è da riservarsi al trasferimento dell'attigua unità edilizia ricompresa entro la zona di verde complementare alla viabilità;

nel settore B3 contrassegnato col numero 2 nelle planimetrie di P.R.G. la soglia di SCmax di cui al precedente comma 2 è elevata a mq 350;

nel settore B3 contrassegnato col numero 3 nelle planimetrie di P.R.G. sono ammessi gli usi previsti nelle zone B1.
 
 

1. Usi ammessi.

a1;

b4.1, purché non prevalente.

UFmax = 0,50 mq./mq., calcolato con esclusione delle aree da cedersi per opere di urbanizzazione e altri servizi pubblici e sociali, ferme restando le disposizioni di cui al seguente comma 7;

nelle zone B4 ubicate a monte della S.S. 16:

Hmax = m. 7,5;

nelle aree con pendenza del piano naturale di campagna superiore al 5%: Hmax e Hfmax del fronte a valle, misurato all'intersezione col piano naturale di campagna, non superiori a m. 7,5;

Qmax = 40%;

SP = almeno 35% di SF.

NC, D.

5. L’Amministrazione Comunale, previo parere della Commissione Edilizia, può accettare o prescrivere la monetizzazione dello standard di cui sopra quando l’area d’intervento si trovi in un contesto non necessitante di ulteriori dotazioni di parcheggi pubblici o quando l’area non sia attigua alla viabilità pubblica. Le somme ricavate con la monetizzazione dello standard sono vincolate al loro utilizzo per l’attuazione delle previsioni di P.R.G. inerenti il sistema dei servizi pubblici e sociali di base.

6. Nelle aree B4 incluse entro il perimetro di progetto unitario, l'intervento edilizio è subordinato alla realizzazione e cessione gratuita all'Amministrazione Comunale delle aree per servizi pubblici e sociali comprese entro il medesimo perimetro di progetto unitario, da intendersi come unico perimetro anche nel caso di aree non contigue, ma contrassegnate col medesimo numero. Nelle aree B4 contrassegnate nelle planimetrie di P.R.G. col medesimo numero progressivo che contraddistingue aree per servizi pubblici e sociali e verde complementare alla viabilità, l’intervento edilizio è subordinato alla realizzazione e cessione gratuita all’Amministrazione Comunale delle medesime aree a servizi pubblici e sociali e verde complementare alla viabilità. Per tutte le aree di cui al presente comma è esclusa la possibilità di monetizzazione.

7. Prescrizioni per particolari aree:

- nelle aree contrassegnate col numero 1 nelle planimetrie di P.R.G. relative all'insediamento di Santamonica, valgono, in luogo delle disposizioni di cui ai commi precedenti, le disposizioni del piano particolareggiato in base al quale sono state edificate le aree attigue classificate B2;

- nell'area contrassegnata col numero 2 nelle planimetrie di P.R.G. (Misano Monte) la potenzialità edificatoria complessiva nell'intera zona è pari a non più di 2 unità edilizie, ciascuna di SC non superiore a mq. 400;

- nell'area B4 contrassegnata col numero 6 nelle planimetrie di P.R.G. (Misano Mare): UFmax = 0,10 mq/mq, incrementabile del 90% della quota di SC di cui è prevista la riduzione in zona T1, unità edilizia g/10;

- nell'area B4 in località Ca' Rastelli l'intervento è subordinato alla realizzazione e cessione gratuita all'Amministrazione Comunale, oltre che delle aree per parcheggi pubblici quantificate come al precedente comma 4, di aree per verde pubblico in misura tale da determinare, congiuntamente ai parcheggi pubblici, uno standard complessivo pari ad almeno il 30% della SF. Tale standard andrà localizzato, in forma accorpata, lungo il lato est dell'area.

- strumento attuativo diretto, previo progetto unitario ove indicato nelle planimetrie di P.R.G..
 
 

Art. 4.3.6 - B5/Zone urbane esistenti prevalentemente residenziali di riqualificazione

2. Settore B5/1

Usi ammessi:

a1, b2.1, b2.7, b3.2, b3.3, b4.1, b5, f1.1, f2.2, f2.4.

Tipi d'intervento ammessi:

CD, MO, MS, RCA, RCB, RT, D, RE, RI. Con l'intervento RI non potrà in ogni caso essere superato UFmax = 1,6 mq/mq;

ferme restando le disposizioni di cui all'Art. 2.1.13, previo piano di recupero esteso ad almeno tre unità edilizie contigue sono ammessi interventi AM strettamente necessari ad adeguare le altezze dei locali ai minimi requisiti di abitabilità;

nell'ambito dei nuclei individuati come "ghetti" nelle apposite planimetrie, per le unità edilizie non comprese nelle categorie di tutela A1 e A2.1 sono ammessi interventi di AM fino al raggiungimento di una SCmax = mq. 120, compresa la SC esistente, purché gli ampliamenti verticali rispettino la sagoma dell'edificio e le norme relative alle distanze, e quelli orizzontali, da realizzarsi in continuità con il fabbricato esistente, ne rispettino le altezza (salvo adeguamenti igienici) e la forma e pendenza dei tetti. In relazione alle unità edilizie comprese nelle categorie di tutela A1, A2.1, A2.2 e A2.3 entro i medesimi "ghetti", è altresì ammessa la costruzione di un nuovo edificio di SCmax = mq. 180 su area inedificata compresa entro il perimetro di zona B5, previa cessione gratuita dell'unità edilizia tutelata e di tutte le unità immobiliari della medesima proprietà proponente presenti nel ghetto, all'Amministrazione Comunale, che potrà disporne per usi pubblici o sociali, o cederla, a titolo oneroso, per adeguamenti funzionali delle unità edilizie limitrofe o per usi turistici. Il nuovo edificio non potrà superare Hmax = m. 7,0 e dovrà essere ubicato in modo da minimizzare le interferenze con le visuali dell'insediamento esistente dallo spazio pubblico circostante, collocandosi preferibilmente entro le unità di intervento B5 specificamente individuate nella planimetria "Ghetti".

Standard urbanistici. Gli interventi che aumentano la SC interessata da usi del gruppo "b" e il cambio d'uso (CD) verso un altro uso comportante aumento del Carico Urbanistico, di cui all'Art. 1.3.1, è subordinato all'esistenza o al raggiungimento di una dotazione di aree, cedute nel quadro di precedenti interventi relativi alla medesima area o da cedersi gratuitamente all'Amministrazione Comunale, pari al 100% della SC interessata dagli interventi, di cui il 40% sistemato a parcheggi pubblici e il 60% a verde pubblico attrezzato e alberato. L'Amministrazione Comunale, sentita la Commissione Edilizia sugli aspetti di congruità urbanistica, potrà accettare o prescrivere la monetizzazione di tale standard, secondo i criteri fissati dalla delibera comunale relativa agli oneri di urbanizzazione, destinando le somme ricavate all'attuazione delle previsioni di P.R.G. relative al verde e ai parcheggi pubblici.

Modalità di attuazione degli interventi:

strumento attuativo diretto o piano di recupero.

3. Settore B5/2

Usi ammessi:

a1, b2.1, b2.7, b3.1, b4, b5, f2.2, f2.4;

altri usi esistenti, limitatamente alla SC da essi interessata alla data di adozione delle presenti Norme.

Potenzialità edificatoria e parametri d'intervento:

UFmax = UF esistente, oppure UFmax = 0,5 mq/mq.;

Qmax = Q esistente, oppure Qmax = 40%;

SP = SP esistente, oppure SP maggiore del 35%.

Tipi d'intervento ammessi:

CD, MO, MS, D, RI, RU. Con l'intervento RI non potrà in ogni caso essere superato UFmax = 1,6 mq/mq.

Standard urbanistici.

Gli interventi diversi da MO, MS e D sono subordinati alla realizzazione e cessione di spazi per servizi pubblici e sociali in misura pari al 100% della SC, di cui il 40% sistemato a parcheggi pubblici e il 60% a verde pubblico.

Modalità di attuazione degli interventi:

strumento urbanistico attuativo.

4. Settore B5/3

Usi ammessi:

a1, f2.2, f2.4;

altri usi esistenti, limitatamente alla SC da essi interessati alla data di adozione delle presenti Norme;

usi b2.1, b2.7, b3.1, b3.2, b4, b5, previo intervento di accorpamento di almeno due unità edilizie esistenti alla data di adozione delle presenti Norme.

Potenzialità edificatoria e parametri d'intervento:

come per zone B1.

Tipi d'intervento ammessi:

CD, MO, MS, D, RE, RI, RU, AM. Con l'intervento RI non potrà in ogni caso essere superato UFmax = 1,6 mq/mq.

Standard urbanistici. Gli interventi AM, RI e RU che aumentano la SC interessata da usi del gruppo "b" e il cambio d'uso (CD) verso un altro uso comportante aumento del Carico Urbanistico, di cui all'Art. 1.3.1, è subordinato all'esistenza o al raggiungimento di una dotazione di aree, cedute nel quadro di precedenti interventi relativi alla medesima area o da cedersi gratuitamente all'Amministrazione Comunale, pari al 100% della SC, di cui il 40% sistemato a parcheggi pubblici e il 60% a verde pubblico attrezzato e alberato. L'Amministrazione Comunale, sentita la Commissione Edilizia sugli aspetti di congruità urbanistica, potrà accettare o prescrivere la monetizzazione dello standard relativo al verde pubblico, destinando le somme ricavate all'attuazione delle previsioni di P.R.G. relative al verde pubblico.

Modalità di attuazione degli interventi:

strumento attuativo diretto;

strumento attuativo diretto previo progetto unitario di coordinamento e atto unilaterale d'obbligo concernente gli standard urbanistici, nel caso di accorpamento di più unità edilizie.
 
 

5. Settore B5/4

Usi ammessi:

a1, f2.2, f.2.4;

altri usi esistenti, limitatamente alla SC da essi interessati alla data di adozione delle presenti Norme.

Potenzialità edificatoria e parametri d'intervento:

SCmax = SC esistente, incrementabile di mq. 350;

Hmax, Qmax, SPmax: da definirsi con lo strumento attuativo.

Tipi d'intervento ammessi:

CD, MO, MS, D, RE, RI, RU, AM, NC. Con l'intervento RI non potrà in ogni caso essere superato UFmax = 1,6 mq/mq.

Standard urbanistici. Gli interventi AM, RI e RU che aumentano la SC interessata da usi del gruppo "b" e il cambio d'uso (CD) verso un altro uso comportante aumento del Carico Urbanistico, di cui all'Art. 1.3.1, è subordinato all'esistenza o al raggiungimento di una dotazione di aree, cedute nel quadro di precedenti interventi relativi alla medesima area o da cedersi gratuitamente all'Amministrazione Comunale, pari al 100% della SC, di cui il 40% sistemato a parcheggi pubblici e il 60% a verde pubblico attrezzato e alberato. L'Amministrazione Comunale, sentita la Commissione Edilizia sugli aspetti di congruità urbanistica, potrà accettare o prescrivere la monetizzazione dello standard relativo al verde pubblico, destinando le somme ricavate all'attuazione delle previsioni di P.R.G. relative al verde pubblico.

Modalità di attuazione degli interventi:

strumento attuativo diretto previo progetto unitario di coordinamento o strumento urbanistico attuativo.

1. Nelle zone urbane esistenti prevalentemente turistiche e ricettive sono ammesse diverse modalità e possibilità di intervento.

2. Gli interventi si suddividono, in ragione della diversa unità urbanistico-edilizia di riferimento, in interventi su base di area programma, di cui all'Art. 1.4.8, ed in interventi diretti su singola unità edilizia.

3. Gli interventi su base di area programma si suddividono in:

interventi di rinnovo urbanistico ed edilizio;

interventi di recupero e rinnovo urbanistico ed edilizio.

5. Gli interventi di recupero e rinnovo urbanistico ed edilizio comportano in parte la demolizione ed in parte il recupero degli edifici esistenti. La SC interessata da interventi edilizi di demolizione deve rappresentare in ogni caso almeno il 40% delle SC dell'Area Programma.

6. Relativamente alle caratteristiche ambientali e funzionali delle aree interessate, gli interventi di rinnovo urbanistico ed edilizio e quelli di recupero e rinnovo urbanistico ed edilizio, tendono ad assicurare il raggiungimento di soglie parametriche minime, ed in ogni caso a garantire incrementi quali-quantitativi delle soglie parametriche esistenti.

7. I contenuti e le caratteristiche specifiche degli interventi di rinnovo urbanistico ed edilizio e di recupero e rinnovo urbanistico ed edilizio sono definiti dalle norme relative alle specifiche zone turistiche e ricettive.

8. Gli interventi edilizi diretti su singola unità edilizia si suddividono in:

interventi di rinnovo, corrispondenti alla casistica degli interventi REB, RI, D, NC, AM, CD;

interventi di recupero, corrispondenti alla casistica degli interventi MO, MS, D, REA, AM, CD.

10. Le norme di cui al presente Capo definiscono le condizioni generali e specifiche in cui si possono svolgere i diversi tipi di intervento ammessi, tenendo conto della classificazione delle unità edilizie esistenti, di cui al seguente Art. 4.4.2, e degli usi, o delle combinazioni degli usi, più opportuni ai fini di un corretto processo di riqualificazione urbanistica e dell'offerta turistica.

11. Le diverse possibilità di intervento, di cui ai precedenti commi, non si possono cumulare sulla stessa unità edilizia, con l'eccezione degli interventi di recupero di tipo MO, MS, RCA, RCB, RE, che non escludono interventi successivi, sia di tipo RI e D sulla stessa unità edilizia, sia di rinnovo urbanistico ed edilizio e di recupero e rinnovo urbanistico ed edilizio su base di area programma.

12. Gli interventi su base di area programma possono essere praticati di norma una sola volta; nel caso risulti necessario procedere a varianti degli strumenti urbanistici attuativi relativi ad aree programma entro cinque anni dalla precedente adozione, si opera, dal punto di vista normativo, assumendo il quadro delle unità edilizie, dei parametri e degli usi originari.

13. In rapporto alla classificazione delle unità edilizie esistenti di cui all'Art 4.4.2, le unità edilizie classificate come non utilizzate da un punto di vista edilizio sono sottoposte alle specifiche norme di zona dettate per le medesime in caso di intervento su singola unità edilizia; qualora invece tali unità edilizie vengano ricomprese all'interno di un'area programma, la relativa capacità insediativa ed i relativi usi entrano a far parte della capacità insediativa più generale della stessa area programma. In tale ultimo caso lo strumento urbanistico attuativo può prevedere una distribuzione diversa della capacità insediativa dell'unità edilizia in questione, anche in difformità rispetto agli elaborati grafici del P.R.G., purchè all'interno della medesima area programma.

 

Art. 4.4.2 - Unità edilizie esistenti e relativa classificazione specifica

2. Agli effetti di quanto previsto dal precedente comma, le unità edilizie sono classificate in rapporto agli usi in esse prevalenti, in:

a/Unità edilizie a prevalente destinazione residenziale: quando l'uso a.1 interessa almeno il 65% della SU dell'unità edilizia;

b/Unità edilizie a prevalente destinazione alberghiera: quando l'uso e.1 interessa almeno il 65% della SU dell'unità edilizia;

c/Unità edilizie a prevalente destinazione commerciale e a pubblici esercizi: quando gli usi b2, b3.1, b4.2, interessano almeno il 65% della SU dell'unità edilizia, ovvero il 65% della SF, nel caso di attività all'aperto;

d/Unità edilizie a prevalente destinazione alberghiera, di carattere marginale: quando composte da unità immobiliari corrispondenti, per usi e rapporti percentuali, a quelle definite come unità edilizia a prevalente destinazione alberghiera (b), ma che sono classificabili come non più competitive, ovvero come tendenzialmente non più competitive, in quanto non dotate di livelli di qualità, funzionalità, dimensione, localizzazione e contesto urbanistico adeguati. Si considerano di carattere marginale, anche ai sensi e per gli effetti di cui all'Art. 2 della legge regionale 09.04.1990 n. 28, le unità che alla data di adozione delle presenti Norme hanno un numero di camere inferiore a 20 secondo gli elenchi ufficiali dei competenti uffici comunali, con esclusione di quelle prospicienti la strada litoranea, e a condizione che:

sia dimostrata, in base ai bilanci dell'ultimo triennio, la non convenienza economica di gestione dell'azienda ricettiva;

non abbiano usufruito dei contributi di cui alla legge 30.12.1989 n. 424, alla legge regionale 11.01.1993 n. 3 e relativi provvedimenti attuativi;

non siano in pendenza di procedimenti ai sensi delle leggi n. 47/85, n. 724/94, o di procedimenti di abuso edilizio;

non vengano assoggettate in quanto strutture alberghiere a interventi RE, RI, RU, AM, NC dopo la data di adozione delle presenti Norme.

Tali unità edilizie non sono individuate nelle planimetrie di P.R.G..

e/Unità edilizie a prevalente destinazione a colonia: quando gli usi a2 o e2 interessano almeno il 65% della SU dell'unità edilizia;

f/Unità non utilizzate da un punto di vista edilizio (lotti liberi): sono costituite dai lotti liberi o dai lotti utilizzati solo in minima parte o occupati da costruzioni precarie. Esse possono concorrere alla costituzione di un'area programma solo se di superficie superiore a mq 300.

g/Unità edilizie non classificate in funzione degli usi esistenti: sono rappresentate da unità edilizie per le quali le destinazioni di P.R.G. non risultano correlate agli usi esistenti e che pertanto non rientrano, quanto alle specifiche Norme di P.R.G., fra le unità edilizie di cui ai precedenti punti del presente comma. Tali unità edilizie sono individuate in modo specifico nelle cartografie di P.R.G.;

Unità edilizie di tipo misto: quando comprendenti usi diversi, combinati fra loro in modo diverso da quello caratterizzante le unità edilizie sopra classificate.

5. Rispetto alla classificazione operata dal P.R.G., qualora i proprietari interessati dimostrino che, alla data di adozione del P.R.G., le condizioni di fatto esistenti risultavano difformi in rapporto a tale classificazione, il Consiglio Comunale, con propria deliberazione, provvede a riclassificare l'unità edilizia in oggetto, sulla base dei criteri definiti al comma del precedente. Qualora l'unità edilizia non risulti classificabile fra le altre unità edilizie ivi previste, deve intendersi classificata come unità edilizia di tipo misto.

1. In relazione alle loro caratteristiche specifiche e alle opzioni progettuali del P.R.G., le zone urbane esistenti prevalentemente turistiche e ricettive sono così suddivise:

1) T1 - zona prevalentemente turistico-ricettiva: comprende i settori a forte caratterizzazione sotto il profilo della ricettività sia alberghiera che extralberghiera;

3) T2 - zone turistico-ricettive speciali: comprendono aree, o anche singole unità edilizie, peculiari sotto il profilo del ruolo che svolgono o possono svolgere nel contesto urbano e turistico, o necessitanti di specifiche azioni di riqualificazione.
 
 

Art. 4.4.4 - T1/Zona prevalentemente turistico-ricettiva

Usi ammessi:

a) ferme restando le disposizioni di cui alla seguente lettera b), l'uso e1 non può subire riduzioni della sua capacità insediativa complessiva se non per la quota corrispondente ad eventuali unità marginali (d), e può essere introdotto ex novo o incrementato in misura corrispondente alla riduzione di altri usi;

b) nelle aree comprendenti unità edilizie interessate da un "fronte commerciale", come individuato nelle planimetrie di P.R.G., l'uso e1 può subire una riduzione della capacità insediativa fino al 30% della capacità insediativa esistente, oltre che per la quota corrispondente ad eventuali unità marginali (d). Tali possibilità di riduzione possono essere utilizzate per incrementare la presenza degli usi b2.1, b2.7, b3.1, b4.2, b4.3 escluse le sale da ballo, b4.4, b5, nonché, limitatamente alla quota corrispondente alle unità marginali (d), dell'uso a1;

c) nelle medesime aree di cui alla precedente lettera b) gli usi b2.1, b2.7, b3.1, b4.2, b4.3 escluse le sale da ballo, b4.4, b5 possono subire trasformazioni nei rapporti interni esistenti; gli usi b2.1, b2.7 e b4.2 non possono comunque subire riduzioni della loro capacità insediativa;

d) altri eventuali usi non citati possono essere confermati o sostituiti dagli usi di cui alle precedenti lettere a) e b);

e) gli eventuali incrementi di SC ammessi vanno destinati all'uso e1, ferma restando la capacità ricettiva esistente.

SCmax = SC esistente, incrementabile:

per la realizzazione di parcheggi interrati di tipo P2 e P3, fino al raggiungimento degli standard per questi prescritti;

del 10%, 15%, 20%, nel caso di area programma con UF esistente inferiore a 1,6 mq/mq e composta, rispettivamente, da due, tre, quattro o più unità edilizie. Nel caso di area programma con UF esistente uguale o superiore a 1,6 mq/mq. e inferiore a 2,3 mq/mq, detti incrementi sono rispettivamente ridotti all'8%, 12%, 15%, mentre nel caso di area programma con UF esistente uguale o superiore a 2,3 mq/mq di SC esistente non potrà essere incrementata di più del 5%, indipendentemente dal numero di unità edilizie costituenti l'area programma.

delle quote di incremento previste per interventi di rinnovo su singola unità edilizia, di cui al seguente comma 3.

oltre agli standard di parcheggio di tipo P2 e P3, legati ai diversi usi, è previsto uno standard di parcheggio pubblico P1 non inferiore a 3 mq. ogni 30 mq. di SC;

tali standard possono essere reperiti anche all'esterno dell'area programma, in soluzione a raso o all'interno di parcheggi attrezzati multipiano o interrati, mediante specifico convenzionamento.

Spazi a terra:

a) nelle aree comprendenti unità edilizie interessate da un "fronte commerciale", come individuato nelle planimetrie di P.R.G.:

gli spazi liberi a terra destinati all'uso pubblico, o che prevedono la presenza continuativa o frequente del pubblico, escluse le aree di parcheggio di qualsiasi tipo, devono risultare in misura non inferiore al 25% della ST, e devono comunque subire un incremento pari ad almeno il 10% rispetto alle dotazioni esistenti. Tali spazi vanno intesi come spazi pedonali attrezzati, coperti e scoperti, arredati per la sosta e l'animazione, in forma quanto più possibile continua;

l'organizzazione spaziale nell'area programma deve valorizzare particolarmente i fronti connessi agli spazi pedonali pubblici;

i piani terra degli edifici vanno di norma riservati a funzioni commerciali, di pubblico esercizio e ad attività di servizio, ed i percorsi pedonali devono definirsi con chiarezza come elementi di connessione con il sistema più generale dell'animazione urbana, ed i relativi spazi pedonali attrezzati;

b) nelle altre aree:

la quota di spazi liberi a terra di forma compatta, escluse le aree di parcheggio di qualsiasi tipo, deve risultare di entità non inferiore al 20% della ST, e deve comunque subire un incremento pari ad almeno il 10% rispetto alle dotazioni esistenti. Tali spazi vanno intesi come spazi di soggiorno all'aperto e riservati a servizi di uso comune degli ospiti (piscine, aree verdi, ecc.);

l'organizzazione spaziale deve valorizzare particolarmente la compattazione degli spazi liberi e la permeabilità visiva mare-retroterra;

i piani terra degli edifici alberghieri vanno di norma riservati a funzioni di soggiorno, integrate agli spazi liberi a terra.
 
 

Usi ammessi:

a) ferme restando le disposizioni di cui alla seguente lettera b), l'uso e1 non può subire riduzioni della sua capacità insediativa complessiva, se non per la quota corrispondente ad eventuali unità marginali (d), e può essere introdotto ex novo o incrementato in misura corrispondente alla riduzione di altri usi;

b) nelle aree comprendenti unità edilizie interessate da un "fronte commerciale", come individuato nelle planimetrie di P.R.G., l'uso e1 può subire una riduzione della capacità insediativa fino al 20% della capacità insediativa esistente, oltre che per la quota corrispondente ad eventuali unità marginali (d). Tali possibilità di riduzione possono essere utilizzate per incrementare la presenza degli usi b2.1, b2.7, b3.1, b4.2, b4.3 escluse le sale da ballo, b4.4, b5, nonché, limitatamente alla quota corrispondente alle unità marginali (d), dell'uso a1;

c) nelle medesime aree di cui alla precedente lettera b) gli usi b2.1, b2.7, b3.1, b4.2, b4.3 escluse le sale da ballo, b4.4, b5 possono subire trasformazioni nei rapporti interni esistenti; gli usi b2.1, b2.7 e b4.2 non possono comunque subire riduzioni della loro capacità insediativa;

d) altri eventuali usi non citati possono essere confermati o sostituiti dall'uso e1;

e) gli eventuali incrementi di SC ammessi vanno destinati all'uso e1, ferma restando la capacità ricettiva esistente.

SCmax = SC esistente, incrementabile:

per la realizzazione di parcheggi interrati di tipo P2 e P3, fino al raggiungimento degli standard per questi prescritti;

del 5% della SC degli edifici che vengono integralmente demoliti e ricostruiti;

delle quote di incremento previste per interventi di rinnovo su singola unità edilizi, di cui al seguente comma 3.

oltre agli standard di parcheggio di tipo P2 e P3, legati ai diversi usi, è previsto uno standard di parcheggio pubblico P1 non inferiore a 3 mq. ogni 30 mq. di SC;

tali standard possono essere reperiti anche all'esterno dell'area programma, in soluzione a raso o all'interno di parcheggi attrezzati multipiano o interrati, mediante specifico convenzionamento.

a) nelle aree comprendenti unità edilizie interessate da un "fronte commerciale", come individuato nelle planimetrie di P.R.G.:

gli spazi liberi a terra destinati all'uso pubblico, o che prevedono la presenza continuativa o frequente del pubblico, escluse le aree di parcheggio di qualsiasi tipo, devono risultare in misura non inferiore al 15% della ST, e devono comunque subire un incremento pari ad almeno il 10% rispetto alle dotazioni esistenti. Tali spazi vanno intesi come spazi pedonali attrezzati, coperti e scoperti, arredati per la sosta e l'animazione, in forma quanto più possibile continua;

l'organizzazione spaziale nell'area programma deve valorizzare particolarmente i fronti connessi agli spazi pedonali pubblici;

i piani terra degli edifici vanno di norma riservati a funzioni commerciali, di pubblico esercizio e ad attività di servizio, ed i percorsi pedonali devono definirsi con chiarezza come elementi di connessione con il sistema più generale dell'animazione urbana, ed i relativi spazi pedonali attrezzati;

b) nelle altre aree:

la quota di spazi liberi a terra di forma compatta, escluse le aree di parcheggio di qualsiasi tipo, deve risultare di entità non inferiore al 15% della ST, e deve comunque subire un incremento pari ad almeno il 20% rispetto alle dotazioni esistenti. Tali spazi vanno intesi come spazi di soggiorno all'aperto e riservati a servizi di uso comune degli ospiti (piscine, aree verdi, ecc.);

l'organizzazione spaziale nell'area programma deve valorizzare particolarmente la compattazione degli spazi liberi e la permeabilità visiva mare-retroterra;

i piani terra degli edifici alberghieri vanno di norma riservati a funzioni di soggiorno, integrate agli spazi liberi a terra.
 
 

3.1 - Unità edilizie a prevalente destinazione residenziale (a)

Usi ammessi:

sono confermati gli usi esistenti, con possibilità di destinazione agli usi b2.1, b2.7, b3.1, b4.1 dell'intero piano terra. La destinazione a tali usi "b" del piano terra è prescritta nelle unità edilizie interessate dalla simbologia di fronte commerciale;

i rapporti di capacità insediativa interni all'unità edilizia fra i diversi usi esistenti possono essere trasformati a favore degli usi a1 ed e1, i quali se esistenti non possono subire riduzione della rispettiva capacità insediativa, salvo che in direzione degli usi di cui sopra relativamente al piano terra. La trasformazione verso l'uso e1 non può comportare aumento della capacità ricettiva.

Potenzialità edificatoria:

UFmax = 0,4 mq/mq, oppure UFmax = UF esistente, incrementabile secondo le possibilità previste per la zona B1;

nelle zone T1 prospicienti le seguenti strade: via Sicilia, via Alberello, via Liguria, via Della Repubblica, via Marconi a monte di Via Dei Platani, via Dei Platani da via Liguria a via Petrarca, e interessate dalla simbologia di fronte commerciale, di cui alle planimetrie di P.R.G., è altresì ammesso, in aggiunta alla quantità di cui sopra, l'incremento di SC determinato dalla realizzazione di avancorpi affacciati sul fronte commerciale, a condizione che la relativa SC venga utilizzata per usi del gruppo "b" e che gli interventi siano inquadrati entro un progetto di coordinamento dei medesimi, di iniziativa pubblica o privata, relativo all'intero fronte commerciale previsto lungo la strada a cui afferisce l'intervento proposto.

3.2 - Unità edilizie a prevalente destinazione alberghiera (b)

Usi ammessi:

sono confermati gli usi esistenti;

l'uso e1 non può subire riduzioni della capacità insediativa, nè incrementi della capacità ricettiva esistente;

gli altri usi esistenti possono essere sostituiti dall'uso e1, ferma restando la capacità ricettiva esistente.

Potenzialità edificatoria:

SCmax = SC esistente, incrementabile:

per la realizzazione di parcheggi interrati di tipo P2 e P3, fino al raggiungimento degli standard per questi prescritti;

per una quota corrispondente a quella necessaria per il raggiungimento di una dotazione di un bagno, di SU non superiore a 4 mq., per ogni camera alberghiera priva di bagno, o con bagno inferiore a detta superficie;

per una quota corrispondente all'adeguamento generale delle altezze interne dal piano attico o sottotetto, a condizione che in seguito all'intervento il piano sia direttamente accessibile dalla scala principale e si provveda contestualmente al risanamento delle aree libere di pertinenza dell'edificio;

per una quota derivante dalle superfici di tutte le superfetazioni o corpi aggiunti impropri anche inferiori a mt. 1,80 di H, a condizione che dette superfici siano destinate all’incremento degli spazi collettivi;

per una quota corrispondente alla chiusura di eventuali spazi porticati, contestuale al risanamento delle aree libere di pertinenza di cui sopra;

per le quote previste da eventuali strumenti urbanistici attuativi vigenti, in alternativa agli incrementi di cui ai punti precedenti.

3.3 - Unità edilizie a prevalente destinazione commerciale ed a pubblici esercizi (c)

Usi ammessi:

gli usi esistenti possono essere conservati nella rispettiva capacità insediativa esistente, oppure essere trasformati a favore degli usi b2.1, b2.7, b3.1, b4.1, b4.3 escluse le sale da ballo, b5, e1. La destinazione a tali usi "b" del piano terra è prescritta nelle unità edilizie interessate dalla simbologia di fronte commerciale.

Potenzialità edificatoria:

UFmax = 0,4 mq/mq, oppure UFmax = UF esistente;

nelle zone T1 prospicienti le seguenti strade: via Sicilia, via Alberello, via Liguria, via Della Repubblica, via Marconi a monte di via Dei Platani, via Dei Platani da via Liguria a via Petrarca, e interessate dalla simbologia di fronte commerciale, di cui alle planimetrie di P.R.G., è altresì ammesso, in aggiunta alla quantità di cui sopra, l'incremento di SC determinato dalla realizzazione di avancorpi affacciati sul fronte commerciale, a condizione che la relativa SC venga utilizzata per usi del gruppo "b" e che gli interventi siano inquadrati entro un progetto di coordinamento dei medesimi, di iniziativa pubblica o privata, relativo all'intero fronte commerciale previsto lungo la strada a cui afferisce l'intervento proposto.

3.4 - Unità edilizie a prevalente destinazione alberghiera di carattere marginale (d)

Usi ammessi:

l’uso e1 può subire una riduzione fino al 100% della rispettiva capacità insediativa, a favore degli usi a1 e a2, articolati in alloggi di SU non inferiore a mq. 65;

agli altri eventuali usi esistenti possono essere confermati nella rispettiva capacità insediativa esistente, o essere sostituiti dagli usi a1 e a2, articolati in alloggi come sopra;

in caso di conferma dell'uso e1 valgono le disposizioni di cui al precedente punto 3.2.

Potenzialità edificatoria e parametri d’intervento:

in caso di cambio d'uso:

SCmax = SC esistente;

Hmax = H esistente;

Hfmax = Hf esistente;

Qmax = Q esistente;

in caso di conferma dell'uso e1:

valgono le disposizioni di cui al precedente punto 3.2.

Parcheggi privati:

in caso di cambio d'uso (CD) deve essere assicurata la dotazione di parcheggi P2 e P3 di cui all'Art. 3.2.3 relativa al nuovo uso.

3.5 - Unità non utilizzate dal punto di vista edilizio (f)

Usi ammessi:

tali unità sono utilizzabili esclusivamente come spazi integrativi delle unità edilizie contigue di qualsiasi tipo, o per la realizzazione di parcheggi scoperti o interrati, giardini, spazi d'uso comune funzionali alla riqualificazione dell'offerta ricettiva alberghiera.

Potenzialità edificatoria

UFmax = UF esistente, oppure UFmax = 0,22 mq/mq., incrementabile di una SAC massima di 1,0 mq/mq di SF per la realizzazione di parcheggi privati (P2 e/o P3) interrati.

3.6 - Unità edilizie non classificate in funzione degli usi esistenti (g)

Usi ammessi:

nelle unità contrassegnate con i numeri da 1 a 8 e 10 nelle planimetrie di P.R.G.: usi a1, b2.1, b2.7, b4.1, b4.2, b4.3 con esclusione delle sale da ballo, b5, nonché e1, senza aumento della capacità ricettiva esistente. Nell'unità g/10 i cambi d'uso sono subordinati alla riduzione di potenzialità edificatoria di cui dopo;

nelle unità edilizie contrassegnate coi numeri 1, 2 e 7 nelle planimetrie di P.R.G., almeno l'intero piano terra dovrà essere riservato ai predetti usi di tipo "b"; nella unità edilizia contrassegnata con il numero 10 almeno il 20% del piano terra fronte mare dovrà essere riservato ai predetti usi di tipo "b";

nell'unità edilizia contrassegnata col numero 9: usi e1, e2;

nell'unità contrassegnata col numero 12: uso a2.

Potenzialità edificatoria e parametri d'intervento:

SCmax = mq. 400 nelle unità edilizie contrassegnate coi numeri 2 e 4 nelle planimetrie di P.R.G.; nell'unità g/4 corrispondente all'ex scuola elementare Colombo: UFmax = 0,7 mq./mq.; nell'unità g/4 corrispondente alla sede Polizia Municipale: SCmax = mq 1000;

SCmax = mq. 500 nelle unità contrassegnate col numero 1 e 3;

UFmax = 0,4 mq/mq. nelle unità contrassegnate coi numeri 5, 6, 8 e 11;

UFmax = 1 mq/mq nelle unità contrassegnate col numero 7;

UFmax = UF esistente nelle unità contrassegnate col numero 9, ferme restando le disposizioni dell'Art. 2.1.13;

SCmax = SC esistente nell’unità edilizia contrassegnata con il n. 10, ridotta della quota corrispondente agli ultimi due piani dell'edificio, e comunque di almeno 700 mq.;

nell'unità contrassegnata con il numero 12: SCmax = SC esistente, incrementabile